Az Airbnb befolyása az utóbbi években világszintűre nőtt: ma a legtöbb kiadó Airbnb Párizsban található, de számuk jelentős Londonban, Barcelonában és Rómában is.

 

Sok vállalkozó fontolgatja a lakásbérbeadás lehetőségét, ami viszont nem mindegy, hogy azt rövid- vagy hosszútávú kiadásnak tervezik: " Az elszabaduló lakásárakat csak egy ideig tudták követni a lakásbérleti díjak, a fizetőképes kereslet csökkenése miatt ma már sok esetben alacsonyabb hozamot tudnak elérni azok, akik hosszú távú kiadás céljából most vásárolnak lakást." - derült ki egy friss felmérésből.

 

Egy idei tanulmány részletesen is foglalkozott a témával és több, ezzel kapcsolatos kérdésünkre is választ adott. Megtudhatjuk belőle például, hogy az az Airbnb-s férőhelyek száma összesen 42 500-ra nőtt az idei évben, ez pedig már majdnem megegyező a szállodák 54 000 fős befogadóképességével. Függetlenül a kapacitásbeli minimális eltéréstől azt is megtudhatjuk a felmérésből, hogy az Airbnb-k kihasználtsága a szállodákénál jóval alacsonyabb: tavaly több, mint kétszer annyi időt töltöttek el turisták szállodákban, mint Airbnb szállásokon.

 

De megéri-e ma Airbnb-vel foglalkozni? Erre a kérdésre is választ kerestek és a következő adatokat közölték: az Airbnb-zésből származó átlagos havi jövedelem 186 000 Forint, viszont minél több lakást üzemeltet valaki, arányosan annál több bevételre számíthat. 11 lakás üzemeltetése esetén például már nagyjából havi 300 000 Forintos jövedelemre tehet szert.

 

Most akkor csináljam, vagy ne?

 

Mielőtt csukott szemmel belevágnánk, mindenképpen érdemes az Airbnb-zés néhány főbb velejáróját átgondolni.

 

 

Önkormányzati szabályozások

 

Mielőtt belevágnál az Airbnb-bizniszbe, fontos, hogy az önkormányzatok által elvárt szabályokat is figyelembe vedd. Az elmúlt időszakban egyre több társasházban írják bele az szmsz-be, hogy csak a lakók belegyezése után lehet a házban Airbnb-zésbe kezdeni. A nyolcadik kerületben még ennél is nehezebb a helyzet: itt tavaly hoztak egy olyan rendeletet, mi szerint csak akkor lehet a lakásokat szálláshelyként kiadni, ha az a társasház szmsz-ében külön engedélyezve van. Ezektől a különleges esetektől eltekintve sem egyszerű az Airbnb-zni vágyók helyzete. Ma már minden társasházi közösségnek lehetősége van arra, hogy szabályokat írjanak elő ezzel kapcsolatban. Külföldön sem ritkák egyébként a hasonló korlátozások: például New York-ban, Párizsban, Barcelonában, de még Japánban vagy Sydney-ben is több, az Airbnb-zésre vonatkozó szabályt vezettek be.

 

Előzetes teendők

 

Fontos, hogy még a bérbeadás megkezdése előtt szálláshely-üzemeltetési engedélyt kérjünk a helyi önkormányzat jegyzőjétől. Emellett az adóhatóság felé is kötelességeink vannak: a ’T101 számú nyomtatványon be kell jelentsük a nem egyéni vállalkozói, azaz "adószámos magánszemély" státuszt az adószám megállapítása érdekében .

 

Ne feledkezzünk meg az adózásról sem

 

Elsőre gyors pénzszerzési lehetőségnek tűnhet az Airbnb, viszont nagyon fontos hogy ne feledkezzünk meg annak adózási vonzatáról. Idén hatályba lépett több, az ingatlanpiacot érintő szabályváltoztatás is, melyek közül egy kifejezetten kedvez az Airbnb tulajdonosoknak.  Ez alapján az eddigi egy helyett 2018-tól már három kiadandó ingatlan után választhatják a tételes átalányadózást, mely évente 38 400 Forintot jelent minden egyes lakás után.

 

De mennyi is az annyi?

 

Minden adószámos magánszemély választhat, hogy tételes átalányadózás szabályai szerint vagy az általános szabályok szerint szeretné az adófizetési kötelezettségét teljesíteni.

 

Az előbbi éves összege 38 400 forint szobánként, melyet a bérbeadónak akkor is meg kell fizetnie, ha az csak néhány hónapban fogad vendégeket.

 

Az általános szabályok előnye hogy választhatunk 10%-os költséghányad és a közül, hogy a tevékenységhez kapcsolódó költségek tételesen elszámoltatjuk. Ebben a formában a jövedelem után 19,5%-os egészségügyihozzájárulás- és 15%-os személyijövedelemadó-fizetési kötelezettségünk van.

 

Mindig elérhetőek kell legyünk

 

 

Egy igazán jó Airbnb-s szótárában nem létezik olyan, hogy ‘most nem alkalmas’, ‘túl korán’, vagy ‘most ezt nem tudom felvennil’. A vendégekhez alkalmazkodnunk kell és ez sokszor igen megterhelő lehet. Több külföldről érkező gép is késő este, vagy az éjszaka közepén érkezik Budapestre - ezekben az esetekben gondoskodnunk kell vendégeink szállásra való bejutásáról.

 

Ebből kifolyólag sok befektető - közülük is főként azok, akik több lakást is üzemeltetnek - külön üzemeltetőcéget bíznak meg Airbnb-jük kezelésével, amibe a takarítástól kezdve a karbantartáson át az átadásig és a kapcsolattartásig minden beleszámíthat. Ezek a szolgáltatók a szállásdíj 10-30 százalékáig terjedő összegért cserébe átvállalják az árképzés, 24 órás kapcsolattartás, takarítás, beszerzések, de még akár a check-in-check-out lebonyolítását is.

 

Hol éri meg jobban, budapesten, vagy vidéki városokban?

 

Már az Airbnb keresőmotorából is gyorsan kiderül, hogy a budapesti, azon belül is a belvárosi, körúton belüli lakások a legnépszerűbbek: a turisták elsősorban az V., VI . és VII. kerületben keresnek szállást - a budapesti foglalások 69%-a itt történik.

 

 

Forrás: Colliers International, 2018

 

Vannak olyanok is, akik vidéki Airbnb-zésben gondolkodnak, nekik a következőt érdemes figyelembe venni: általában azok a vidéki települések népszerűek a szállók körében, amelyek környékén nagyobb rendezvények, látványosságok találhatók. Erre jó példa Zamárdi, ahol a fesztiválturizmusnak köszönhetően nyaranta 100%-on pörög az Airbnb - sokszor az eredeti ár többszörösén kelnek el a szállások. Érdemes emellett körülnézni a Velencei tó, vagy egy-egy nagyváros, például Győr vagy Sopron környékén is, a legnagyobb kereslet viszont kétségkívül a fővárosban van rövidtávú szállásokra.

 

Habár a kereslet sokszor alacsonyabb lehet ezekben a vidéki városokban, az árakat tekintve nem mindig jelentős a különbség. Főszezonban egy éjszaka átlagára Budapesten 30 ezer Forint körül mozog, ehhez hasonlóan pedig Zamárdi és Sopron is - egyedül Győr marad alul egy kicsit áraival, itt átlagosan 18 ezer Forintot kérnek el főszezonban éjszakánként.

 

 

Az árkülönbség láthatóan nem mindig számottevő, viszont nem feledkezhetünk meg arról, hogy számos vidéki településen, például a Balaton körül, csupán szezonális az érdeklődés. Jó példa lehet erre egy kislakás Zamárdiban, amit Balaton Sound idején éjszakánként akár 40 000 Forintért is kiadhatunk. Vonzó lehet a lehetőség, mégis, ha a teljes képet nézzük, ugyanez az ingatlan a fesztivált követő héttől egész évben éjszakánként már csak a felét, 20 000 Forintot ér. Nem is beszélve arról, hogy a Balatonnál annyira kevés a látogató a nyári szezon után, hogy még a legtöbb étterem is zárva tart - ezt figyelembe véve nem biztos, hogy a szezonális befektetés igazán megéri.

 

Mik a kilátások?

 

Az Airbnb-zés jövőjét megjósolni nem fogjuk tudni, de a Colliers International piackutatási igazgatója szerint visszaesés következhet:

 

"Az eddigi trendek alapján arra számítunk, hogy az Airbnb piac a következő években is növekedni fog, összhangban a Budapestre látogató turisták számának emelkedésével. A hazai szállodapiacon történő folyamatos és jelentős fejlesztések átadása a következő 2 évben várható, így a kínálat bővülésének köszönhetően az Airbnb piaci részesedésének gyors növekedése csökkenhet a közeljövőben." - mondta Steinfeld Tamás. További kérdéseket vethet fel az is, hogy sokak szerint részben az Airbnb-k nyomják fel a már most is egekben lévő budapesti albérletárakat. Ezáltal pedig korántsem elképzelhetetlen, hogy a jövőben szigorúbb szabályozásokat vezetnek majd be az Airbnb-zésre vonatkozóan.

 

Kiváló vállalkozási lehetőséget biztosít ma az Airbnb. Mielőtt belekezdenénk viszont, rendkívül fontos, hogy megfelelően körüljárjuk a témát és tisztában legyünk a vele járó kötelezettségekkel.

 

 

Szerző:

Sujbert Vivi